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推薦整理分享房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理(房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)),希望有所幫助,僅作參考,歡迎閱讀內(nèi)容。
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房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算與*處理
開發(fā)間接費(fèi)組成企業(yè)開發(fā)成本的一項(xiàng)重要內(nèi)容,《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》([]財(cái)預(yù)字第6號(hào))規(guī)定:“開發(fā)間接費(fèi)用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。”“開發(fā)間接費(fèi)”作為一級(jí)會(huì)計(jì)科目,主要核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為多項(xiàng)目開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用,但它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān),因而無法將它直接計(jì)入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。所以,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)先計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”科目,然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn),將它分配計(jì)入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本下的“開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)”二級(jí)科目(期末該科目無余額)。直接為某項(xiàng)目開發(fā)發(fā)生的費(fèi)用,如現(xiàn)場辦公費(fèi)、生活費(fèi)等,直接計(jì)入各開發(fā)成本項(xiàng)目“開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)”科目。只有一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用,則直接計(jì)入“開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)”科目。
開發(fā)間接費(fèi)用的總分類核算在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。企業(yè)所屬各內(nèi)部*核算單位發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用,都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“累計(jì)折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方。
舉例:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部*核算單位在年5月份共發(fā)生開發(fā)間接費(fèi)用元,各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下:商品房元;商品房元;出租房元;周轉(zhuǎn)房元;配套設(shè)施元;商品性土地元。合計(jì)直接成本元。由此計(jì)算開發(fā)間接費(fèi)用的分配比例為÷=8%,5月份各開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi):商品房:×8%=元;商品房:元×8%=元;出租房:元×8%=元;周轉(zhuǎn)房:元×8%=元;配套設(shè)施:元×8%=元;商品性土地:元×8%=元。根據(jù)各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)計(jì)入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目,并將它計(jì)入“開發(fā)成本”各二級(jí)賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方,具體會(huì)計(jì)分錄為:
借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本
開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本
開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本
貸:開發(fā)間接費(fèi)用
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用如何歸集,以及開發(fā)間接費(fèi)用如何分?jǐn)?,不僅直接影響到企業(yè)所得稅的匯算清繳,同時(shí)還影響到土地*清算。
允許稅前扣除的開發(fā)間接費(fèi)用組成內(nèi)容:
根據(jù)《土地*暫行條例》第七條規(guī)定:“開發(fā)間接費(fèi)用,是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。”由此可見,土地*中的開發(fā)間接費(fèi)用,與當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中“開發(fā)間接費(fèi)用”的組成內(nèi)容是完全一致的。而《國家*關(guān)于印發(fā)(房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法)的通知》(國稅發(fā)[]號(hào))規(guī)定:“開發(fā)間接費(fèi)用指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的,且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。”從土地*與企業(yè)所得稅各自對開發(fā)間接費(fèi)用的表述來看,土地*中的開發(fā)間接費(fèi)用并未包括企業(yè)所得稅中列舉的工程管理費(fèi),以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。雖然土地*開發(fā)費(fèi)用中并未列舉“工程管理費(fèi)”,但在計(jì)算土地*時(shí)應(yīng)當(dāng)允許扣除;對房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi),在土地*上應(yīng)分不同情況分別處理:
一是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的,其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用,應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn),如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。
二是房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的,其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用,建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。三是房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施(如:會(huì)所、物業(yè)管理用房),發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用,按以下原則處理:(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費(fèi)用可以扣除。(2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的,其成本、費(fèi)用可以扣除。(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)計(jì)算收入,并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
借款費(fèi)用是組成開發(fā)期間的一項(xiàng)重要費(fèi)用,但在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度、土地*以及企業(yè)所得稅列舉的“開發(fā)間接費(fèi)用”中均未列舉“借款費(fèi)用”這一項(xiàng),是否意味著開發(fā)間接費(fèi)用就不包括“借款費(fèi)用”?現(xiàn)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第號(hào)——借款費(fèi)用》規(guī)定:企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用(含專門借款和一般借款費(fèi)用),可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或生產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)予以資本化。所稱的“符合資本化條件的資產(chǎn)”是指,“需要經(jīng)過相當(dāng)長時(shí)間的購建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的商品房,一般都要經(jīng)過相當(dāng)長的時(shí)間,所以,現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)予以資本化。又因?yàn)榻杩钯M(fèi)用是為多項(xiàng)目開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用,所以,在會(huì)計(jì)處理上,開發(fā)期間發(fā)生的借款費(fèi)用,在現(xiàn)行會(huì)計(jì)處理上應(yīng)作為開發(fā)間接費(fèi)用核算。
另據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十七條的規(guī)定,企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費(fèi)用,準(zhǔn)予扣除;企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過個(gè)月以上的建造,才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的,在有關(guān)資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本,并依照規(guī)定扣除。由此可見,企業(yè)所得稅法與企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,對借款費(fèi)用資本化的規(guī)定上是一致的。雖然國稅發(fā)[]號(hào)文件列舉的開發(fā)間接費(fèi)用中并未包括借款費(fèi)用,但并不意味著借款費(fèi)用就不應(yīng)當(dāng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi),因?yàn)榱信e的是開發(fā)間接費(fèi)用,僅是其中的主要內(nèi)容,而并未窮盡所有。
利息支出在土地*扣除上,根據(jù)《土地*暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第三款的規(guī)定,財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?,并提供金融機(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期*利率計(jì)算的金額;凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的,利息不單獨(dú)扣除,財(cái)務(wù)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。對不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的以及對全部使用自有資金,沒有發(fā)生利息支出的,根據(jù)《國家*關(guān)于土地*清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[]號(hào))的規(guī)定,其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用同樣可以按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。也就是說,對計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用中的利息支出土地*前的扣除應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩種情況:一是據(jù)實(shí)扣除。但向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出不能超過按商業(yè)銀行同類同期*利率計(jì)算的金額,對超過部分的利息支出應(yīng)當(dāng)調(diào)整;二是按比例扣除。由于按利息支出是按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)計(jì)算扣除,所以,應(yīng)當(dāng)將計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”的利息支出全部剔除。
除利息支出外的借款費(fèi)用,根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,也應(yīng)當(dāng)予以資本化。而在原會(huì)計(jì)制度中,企業(yè)對外借款發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目,而土地*只是對“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目中的利息支出允許依法據(jù)實(shí)扣除或按統(tǒng)一比例扣除,相應(yīng)對除利息支出外的借款費(fèi)用是不允許扣除的。這是因?yàn)椋和恋?立法時(shí),是以原有會(huì)計(jì)制度為基礎(chǔ),而借款費(fèi)用予以資本化是后期會(huì)計(jì)政策的調(diào)整,而會(huì)計(jì)政策的調(diào)整并非意味著土地*政策也同時(shí)調(diào)整。另據(jù)《國家*關(guān)于土地*一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[]號(hào))第八條第二款的規(guī)定,對于超過*期限的利息部分以及加罰的利息不允許土地*前扣除。
借款費(fèi)用在企業(yè)所得稅扣除上,根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十八條的規(guī)定,企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中發(fā)生的下列利息支出,準(zhǔn)予扣除:(一)非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項(xiàng)存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券的利息支出;(二)非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出,不超過按照金融企業(yè)同期同類*利率計(jì)算的數(shù)額的部分。從該規(guī)定中可以看出:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出的稅前扣除是一致的,唯一不同之處在于,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出,不論是否超過金融企業(yè)同期同類*利率,會(huì)計(jì)規(guī)定按實(shí)際支付的利息予以資本化,而企業(yè)所得稅規(guī)定,不超過按照金融企業(yè)同期同類*利率(包括基準(zhǔn)利率和浮動(dòng)利率)計(jì)算的數(shù)額的部分方可稅前扣除。對利息支付外發(fā)生的借款費(fèi)用允許據(jù)實(shí)扣除。但在計(jì)算土地*時(shí),對于超過*期限的利息部分、加罰的利息以及利息支付外的借款費(fèi)用均不允許扣除。
標(biāo)簽: 房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)
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